140亿！第一批沪深股市公募REITs来啦 一文了解

　　2020年4月30日，证监会和国家国家发改委协同公布《有关推动基础设施行业资产投资信托(REITs)示范点有关工作中的通告》，意味着中文版基础设施公募REITs全面启动。基础设施公募REITs示范点的发布，是销售市场发展趋势的必然趋势，具备关键实际意义。

REITs示范点早期探寻全过程

　　REITs始于上世纪六十年代，是全世界金融体系中与个股、债卷并排的类别配备财产。现阶段，包含英国、日本国、马来西亚、中国香港等超出40个国家或地域已制订REITs有关政策法规，全世界发售REITs总的市值已超出2万亿美金，在其中，英国REITs总市值超出1.2万亿美金，包含日本国、马来西亚、中国香港等以内的亚洲地区销售市场REITs总市值己经3000亿美金。

　　公募REITs的发布，必须融合世界各国法律规范和具体情况，探寻合适自身的途径。近十余年来，中国在持续试着和实践活动REITs产品的基本上，不断科学研究和讨论发布公募REITs。

　　以深圳交易所为例子，做为中国最开始引进REITs产品的交易中心，深圳交易所自2003年即下手科学研究，2006年至今积极参加中国证监会相关REITs产品的制度管理与项目论述工作中，与有关企业登记一同探寻产品自主创新，为REITs产品发布干了准备工作。2014年逐渐，深圳交易所陆续发布中国立减借助证券化业务流程的私募基金REITs“中信银行起航”、立减以公募股票基金为媒介的REITs“鹏华深圳前海万科地产REITs”、立减物流仓储私募基金REITs“中信银行中华苏宁云享”等自主创新项目。

　　目前为止，深圳交易所销售市场已总计发售50单私募基金REITs产品、发售经营规模为1,055.五亿元。历经很多年的探寻，深圳交易所在私募基金REITs行业累积了丰富多彩的产品自主创新、审查和不断管控工作经验，已产生地区经营规模较大 、房产种类遮盖全、销售市场推动效用强和多样化投资人集聚的REITs销售市场。

　　另外，为进行基础设施公募REITs示范点和促进，中国销售市场早期干了很多实践活动工作中。

　　一是发售媒介探寻实践活动。2014年，“中信银行起航”私募基金REITs首先选用财产适用证劵为媒介、私募基金方法发售，打开地区交易中心内场REITs的帷幕。目前为止，交易中心内场私募基金REITs发售经营规模提升千亿元，变成地区REITs的关键实践活动服务平台。2015年发布的“鹏华深圳前海万科地产REITs”首先选用封闭基金为媒介，为公募REITs示范点累积了有利工作经验。

　　二是房产种类不断完善。现阶段，私募基金REITs销售市场已发售产品中，基本财产种类包含物流仓储、租用住宅、厂房、高速路等各种类型。在其中，2016年发布的“中信银行中华苏宁云享”私募基金REITs是中国物流仓储基础设施REITs的立减试着，意味着基础设施私募基金REITs全面启动，接着，“东久智能制造系统产业基地”工业地产私募基金REITs、“四川高速隆纳快速”高速路基础设施私募基金REITs等多种类型基础设施REITs持续发生。

　　三是产品交易结构不断自主创新。私募基金REITs和公募REITs在股债特性、限期设计方案、信用担保体制等层面存有差别，交易中心私募基金REITs持续根据交易结构自主创新来逐渐融入公募REITs的利益特性。例如，销售市场发布的“不依靠行为主体个人信用”私募基金REITs、储架发行体制、可扩募产品等，均为公募REITs示范点累积了丰富多彩的工作经验。

　　四是技术专业参加行为主体逐渐培养。私募基金REITs实践活动中，已发生第三方技术专业组织，在REITs产品中出任独特财产服务提供商、技术专业夹层投资人等人物角色，在物流仓储等REITs产品中承担技术专业经营、财产回收或处理等工作中，进而提高REITs财产的经营管理能力，健全投资者保护体制，培养房产贸易市场。

　　进行公募REITs示范点实际意义重特大

　　进行公募REITs示范点，针对推动基础设施高质量发展、丰富多彩资本市场投资融资专用工具、提高资本市场服务项目中国实体经济工作能力等具备关键实际意义。

　　第一，REITs有益于服务项目国家发展战略，提高金融信息服务中国实体经济工作能力，大力支持搭建中国大循环系统主题风格、中国国际性双循环互相促进的重特大发展规划。近些年，国家依次发布京津冀一体化、长三角城市群、雄安新区规划、粤港澳大湾区、海南自贸区、长江三角洲、深圳市社会主义民主社会主义社会先行示范区等区域发展重特大发展战略，规定提高股权融资占比、推动金融业供给侧结构。REITs做为不断、利益型金融业产品，可降低企业成本财产，合理减少企业杠杆率，是完成基础设施投资融资体制自主创新的关键专用工具。

　　第二，REITs有益于提高基础设施经营水准，健全投资融资体制。REITs根据公布募资，完成基础设施财产的“发售”，引进社会公众，进而加强基础设施项目的经营水准。根据资本市场的管控和信息公开等规定，可进一步提高项目管理能力，有益于基础设施项目的项目生命周期管理方法和运营。

　　第三，REITs做为个股、债卷和股票基金等传统式金融衍生工具以外的另一类技术创新金融业产品，有益于丰富多彩资本市场投资融资专用工具。REITs盈利平稳，具备中等水平风险性、中等水平盈利的特点，进而不错地达到险资、养老保险金、社会保险基金、银行理财产品等投资者的项目投资要求。REITs产品流通性好，公募发售申购门坎低，由技术专业组织管理方法，可正确引导一部分民俗资产配备于高品质、现金流量平稳的房产财产。

　　第四，公募REITs的发售可以完成多方面合作共赢，提高销售市场各参加行为主体的魅力。针对初始利益人而言，公募REITs能够合理提升公司营运资本、减轻资产工作压力；针对投资人而言，公募REITs给予了新的投资渠道，享有基础设施平稳的经营收益产生的长期投资；针对政府部门而言，公募REITs将基础设施财产或利益拥有给ppp模式，进而取回资产用以翻转基本建设，可给予增加量项目投资的自有资金，改进当地政府债务水准，进而对稳定增长、防风险和促改革创新具备关键重大意义。

　　深圳交易所第一批4单项目获准

　　募资近140亿

　　据统计，自公募REITs试点运行至今，深圳交易所依照证监会统一部署，在国家发展改革委等相关部委局具体指导和适用下，有序推进各项任务。

　　一是压实规章制度基本。公布业务流程方法、审批关心事宜引导、开售业务流程引导等“1 2”标准管理体系，制订开售发售业务查询手册等，标准业务流程全步骤关键连接点和重要环节。

　　二是加强技术性确保。进行发售、买卖等技改项目，发布公募REITs审批业务管理系统、公众信息网站和线下开售系统软件，进行积放功能测试，完成审批全步骤数字化、业务流程信息内容公开化。

　　三是搞好销售市场服务项目。机构操作实务研讨会，举行大湾区基础设施公募REITs学术研讨会，公布“公募REITs一点通”等系列产品投教产品，不断搞好标准宣传策划讲解。

　　四是增加项目贮备幅度。提升与各个全国各地主管机构、销售市场交易双方和中介机构组织连接，在物流仓储、交通出行、产业园、废水生活垃圾处理、大数据中心、电力能源发电量等行业贮备一批高品质项目。五是提升审批品质监督。坚持不懈“贤明、全透明、廉明、纪律严明”的工作格言，坚持不懈以信息公开为关键，健全审批质量管理体制，提高项目审批质效，重点关注参加组织、项目品质和交易结构合规，资产报告评估、现金流量预测分析和股票基金运行管理方法分配合理化，及其信息公开和风险性揭露整体性等，于5月14日审核通过第一批4单基础设施公募REITs项目。

　　2021年4月21日，“中航首钢集团生物质燃料密闭式基础设施证劵基金投资”、“博时招商蛇口产业基地密闭式基础设施证劵基金投资”2个基础设施公募REITs项目申报材料已根据深圳交易所基础设施公募REITs审批业务管理系统宣布申请。以上项目也于同一天向证监会申请。4月23日，深圳交易所根据公募REITs审批业务管理系统，宣布传出以上2个项目申请办理的审理通告，股票基金征募使用说明等有关文档已在深圳交易所公募REITs信息内容网络平台公布。以上项目也于同一天获证监会审理。

　　4月28日，“安全广州市交易广河高速路密闭式基础设施证劵基金投资”、“红土自主创新盐田港物流仓储密闭式基础设施证劵基金投资”2个基础设施公募REITs项目进行申请。以上项目也于同一天向证监会申请。5月6日，深圳交易所宣布传出以上2个项目申请办理的审理通告，以上项目也于同一天获证监会审理。

　　5月14日，沪深股市第一批4单基础设施公募REITs项目已获决议大会根据。

　　5月17日，证监会宣布准许深圳交易所4单基础设施公募REITs申请注册，意味着销售市场第一批基础设施公募REITs产品试点又迈开关键一步，并将进到股票基金公布开售环节。

　　据计算，深圳交易所第一批4单基础设施公募REITs项目预估募资经营规模累计近140亿人民币。基础设施项目遍布于北京、广州市及深圳市，均坐落于京津冀一体化和粤港澳大湾区两大一体化发展趋势重污染区域，项目种类包含生活垃圾处理及生物质发电、产业园、高速公路和物流仓储四大类流行财产种类，初始利益人收购 资产看向强增加量补齐短板行业，是资本市场积极主动服务项目国家发展战略和中国实体经济发展趋势的重要举措。

　　基础设施公募REITs未来发展趋势

　　从完善销售市场工作经验看，公募REITs产品对提高基础设施产业发展规划的质效、减少宏观杠杆率、丰富多彩资本市场种类等具备关键实际意义，有益于更强充分发挥资本市场的核心区功效、提升服务中国实体经济工作能力。依据国家近期公布的十四五规划对城镇化发展的战略布局，当今在中国执行公募REITs示范点发展前途非常广阔，产品室内空间未来可期。

　　深圳交易所层面表明，下一步将依照中共中央国务院办公厅决策部署和中国证监会布署规定，立足于新发展环节，落实绿色发展理念，服务项目新发展布局，重点围绕资本市场全方位改革创新和服务项目粤港澳大湾区、先行示范区基本建设有关规定，有序推进基础设施公募REITs各项任务，积极主动打造出沪深股市REITs特点版块，加强资本市场适用基础设施投资融资体制自主创新实践活动，充分运用资本市场提升资源分配作用，促进搭建与国际性对接的制度体系，提高资本市场服务项目中国实体经济工作能力，更强服务项目国家社会经济发展趋势全局性。

（文章内容来源于：中国基金报）