恒大系跌幅扩大，背后的真正原因不仅是楼市半价销售、高管套现

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这段时间很多人发现，房屋中介们发朋友圈的频次，从以前的一天两三条，密集地提升到了六七条甚至更多。

大部分的内容都是“XX楼盘出现惊爆价。”其中，最吸引眼球的就是恒大地产。

中央财经委提出“促进共同富裕”的目标刚刚过去两天，恒大就被人民银行、银保监会约谈。要求“必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。”

翻译成大白话，意思大概是：楼市调控不可能为恒大让步，赶紧把值钱的资产处理掉，别用负面新闻影响整个行业。

恒大也挺委屈，原以为能等来救济，没想到如意算盘打了个空。

于是积极出售手中的物业，让全国的在售楼盘都同时开展了一波促销打折活动。

但截至8月23日，恒大的股价依旧跌势不止。恒大汽车跌幅扩大至23%，中国恒大跌11%，恒大物业跌超9%，恒腾网络跌超6%。其香港总部大楼也打算以105亿元出售给越秀地产。

有地产界人士透露，位于成都天府新区眉山片区的恒大文旅城，为了加快销售速度，把原本均价16000元/㎡的精装房，改为6700元/㎡的清水楼盘销售，目的就是大幅降低售价。而国内其他城市的恒大在售楼盘，也都在进行不同程度的降价销售。

恒大背后的近500家各路金融机构，8000多家上下游企业，317万名员工。以及恒大自己的12万多名员工，所在的234个城市的792个项目，已售未交楼的61.7万套商品房的204万名业主，都在恒大的这次困境中受到影响。

尤其是恒大在售楼盘周边的友商，也不得不跟随恒大拿出对应的折扣销售策略。

楼市真的会崩吗？没人能说出答案，但与国内地产商关系密切的沙盘企业华野模型，订单量却在2021年不减反增。

01

1991年，《解放日报》副总编辑周瑞金，与上海市委政策研究室的施芝鸿、《解放日报》评论部凌河聚在了一起，他们以“皇甫平”为笔名，在《解放日报》头版发表系列文章，呼吁继续坚持改革。

这场媒体之间对“改革”看法的论战，反映出的是当时国内对改革开放摇摆不定的态度。

毕竟，那时没人知道，富裕意味着什么。

第二年，一位88岁的老人坐上了前往深圳的专列。由此开启了中国改革开放的大浪潮，深圳，也成为全国经济建设的样板，包括房地产。

1992年，冯仑、王功权、潘石屹等6人在海南创立了海南万通，以江湖的方式聚在了一起，在海南开启了他们轰轰烈烈的房地产投资事业。

琼州海峡对面的深圳，则早在5年前就通过每平米1600元的东晓花园，开始了新中国建立土地使用制度后的“第一场革命”。

92南巡讲话之后，全国的商业氛围都被点燃，而深圳则成为这场改革的中心。

这一年，29岁的湖南退伍老兵廖建钧也辞去了县粮食局的铁饭碗，南下到了深圳下海创业。

当时深圳的房地产项目正在如火如荼地加紧开发，销售人员在解说房屋卖点的时候，只能通过图纸和纸质说明。不仅费时费力，消费者还不能直观地理解销售人员表达的意思。

于是，廖建钧在其中发现了一个商机：为地产商制作沙盘。

沙盘，这种从大禹治水起就有的模拟推演形式，在过去，大多运用于军事用途。为楼盘制作沙盘，可以让购房者清晰地看到房屋的结构、区位和环境。

借着房地产的热度，廖建钧的沙盘企业“华野模型”在深圳迅速发展起来，开创了中国的沙盘产业。

就在各行各业都因为房地产的带动下而出现蓬勃的生机时，河南舞阳钢铁公司的车间主任许家印却笑不出来。

1992年，许家印为了把生产场地腾出来，自己决定把公司的废料变卖了发给职工。因为此事，许家印被公司上级调查，不得不含冤离开河南舞阳钢铁公司。

之后，揣着简历的许家印奔波于深圳的各个招聘市场，最终进入深圳中达集团工作。靠着积累的人脉，许家印很快为公司赚到了10万元的利润，职位也从业务员升到了办公室主任。

1994年，许家印带着司机、出纳、业务员三个人在广州成立鹏达房地产公司，为公司净赚两亿元现金。

有了如此成功的经历，月薪3000元的许家印在跟老板谈涨薪未果后，决定自己出来单干。

96年，许家印创立了恒大实业集团公司。凭着此前数年所积累的经验，首开广州金碧花园楼盘，该盘成为“中国著名城镇化社区50佳名盘”，许家印因此一举成名。

在金碧花园的同时，金碧华府、金碧御水山庄、金碧弯等13个楼盘也在同期开发。许家印的地产天赋在那个时期被充分展现出来。

1998年，为了提高我国人均住房面积，并带动相关产业发展，以应对金融危机，我国出台了“住房商品化取代福利分房制度”的房改政策。

房地产市场走过了特区小规模发展的白银时代，迎来了全面开花的黄金时代。

不得不说，这次着急上车的许家印赌对了。

冯仑、潘石屹、许家印，都在中国改革开放的初期，通过响应政策号召，为自己积累了大量财富。

而中国也在这些企业家们的努力下实现了GDP持续增长。

但贫富的差距也在这一时期被迅速拉大。

02

2013年10月的一天下午，北京大学光华管理学院举办了一场叫做《大国大时代——中国经济十月谈系列时事报告会》的论坛。

北大光华管理学院的名誉院长、经济学家厉以宁在报告会上说：“中国一次分配有差距，所以说我们一次分配重要，二次分配也重要，但二次分配的重点应该加快城乡社会保障的一体化。”

贫富不均的问题，第一次被正式提出。

于是，兜底个人风险的社会保险制度，被修正后推出。2016年2月3日，《全国社会保障基金条例》在国务院第122次常务会议通过，自2016年5月1日起施行。

而与此同时，国家通过国企、税收等方式积攒的财富，开始被重点运用在民生、教育、体育、科技等等方面。

2001年7月13日，国际奥委会主席萨马兰奇在莫斯科宣布：北京成为2008年奥运会主办城市。

这是一个振奋人心的时刻，在这之前，76人组成的北京奥运申办委员会为了这一目标奔波了整整8年。

为了得到国际奥组委的认可，申办委员会委托华野模型专门制作了“奥林匹克公园整体规划陈述模型”。将中国人民对奥林匹克运动充满执着的热爱和追求直观地展示在世界面前。

廖建钧意识到，模型可以通过微观的造景，反映出宏观的事物。而自己的华野模型，正是参与见证中国发展进步的最好缩影。

2011年11月1日，神舟八号飞船发射升空，两天后，与天宫一号开始进行刚性对接。

华野模型的廖建钧推掉了公司的所有会议，打开家中的电视机，目不转睛的盯着屏幕。

01:05飞船进入400米停泊点，01:10空空通信正常，01:29对接环接触，01:29飞船尾部4台发动机点火，对接机构捕获。每一步，廖建钧都认真地记录，生怕错过了每一个细节。

神舟八号首次成功对接，提振了中国航天人的士气，也让中国航天成功跻身国际航天科研领域的前列，成为继苏、美后第3个自主掌握次自动交会对接的国家。

很快，廖建钧就接到了一份让他兴奋的邀请。在博物馆里制作一个1:1还原神舟八号和天宫一号对接的模型。

这是个总长19.2米、最大直径3.35米、重约13吨的庞然大物。整个模型设计一共动用了800多个小配件，由20个工人组装了三天才顺利完成。

奥林匹克公园和神舟八号对接模型的完工，并没有给廖建钧带来更多的财富。而那个时候的万达、恒大却都通过布局足球产业，获得了企业新的利润增长点。

但是，在房地产过热的大背景下，教育、医疗、就业等民生问题，在贫富差距的进一步加大的过程中被再次放大。

当许家印腰系爱马仕皮带参加两会时，面对房价给老百姓带来的困难如何解决的问题时回答：“开发商和政府都要进行反省”。

在他看来：想要降房价，主要要靠政府降低税收。反正责任不全在自己。

03

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。很多人当这句话只是为了安抚民心随便说说，但包括许家印在内的很多地产开发商都没意识到：中国已经不需要靠卖地来提升收入了。

2017年5月，推进“一带一路”领导小组办公室宣布了《共建“一带一路”：理念、实践与中国的贡献》。全球100多个国家和国际组织积极响应和支持，对一带一路涉及的国家和地区的基础建设投资也掀起了新一轮热潮。

这一年，位于科特迪瓦萨桑德拉河上纳瓦瀑布的科特迪瓦苏布雷水电站也顺利竣工。这个水电站是科特迪瓦当时规模最大的水电站，总装机容量275兆瓦，总投资5.72亿美元。项目的沙盘正是廖建钧的团队制作的。

中国驻科大使馆临时代办王军在苏布雷水电站竣工典礼上致辞时提到：建成投产后，将极大改善科特迪瓦的电力供应状况，为该国工业、矿业等经济部门的发展提供强有力的保障。

而这笔投资对于中国来说，将在未来很长一段时间后，才有可能看到经济效益。敏感的万达董事长王健林，嗅到了这个变化。

2017年，万达就将旗下13个文旅项目与76家酒店卖掉。在做出转让决策的半年前，王老板还公开表示，要打败迪士尼，半年后，他要把打败迪士尼的武器卖了，做出这个决定时，王健林的心态无疑是难过的。

但塞翁失马，万达的买卖卖舍弃了部分利益，却保存了整体，甚至将万达的发展推向新的阶段。

但恒大却还在拼命开发房地产的道路上狂奔。只是换了一副让人猜不透的模样。

先是搞起了一波“改名营销”，把“恒大御景半岛”改成“恒大水岸”、“恒大雍景湾”等等炒作新鲜感。

又是与马云交朋友，一起搞足球，每逢重大赛事，他俩总是形影不离。

搞足球很烧钱，搞中国足球更是无底洞，马云花了12亿之后，终于明白了一个道理——没人能搞好中国足球。

还花大钱请演艺界、娱乐圈当红明星助阵。

而营销方面，据可研智库统计，2020年恒大的营销费用，达到了319.6亿元，同比增长37.2%。

2013年，恒大推出恒大冰泉，最常见的500毫升定价4元。砸进去60亿广告费后，亏损了40亿元，并于2016年宣布转手。

花了1000亿造车，定了500万辆的目标，至今没有卖出一辆。

做互联网，与小马哥合伙搞了个恒腾网络，结果却在今年8月1号卖了11%股权。

2016年6月恒大成立20周年之际，许家印在广州招待他的朋友。

到场的有复星的郭广昌、碧桂园的杨国强、保利的宋广菊、富力的李思廉等等；除了同行，跨界的也来不少，有马云、曹国伟等，还有后来被枪毙的赖小民。

这些都是老许多年的朋友，他们与老许之间总能找到一种或者多种共同的爱好。

许家印喜欢交朋友，为了结交新朋友，他培养了很多爱好，比如跟贾跃亭一起造车，跟马云一起踢足球，跟王健林一起唱歌，跟郑裕彤打牌……

但是现如今的恒大，却没有一位朋友能够救得了。

04

2021年，恒大上半年实现合约销售额3567.9亿元，而去年全年高达7232亿元。

在全国234个城市拥有近800个项目，土地储备亦高达2.31亿平方米，这其中就包括深圳的55个旧改项目。

恒大的总资产规模2020年已达到2.30万亿元，相当于国家GDP的2%左右。

换句话说，恒大有的是值钱的宝贝。

恒大的财务困境属于“流动性问题”，而非资不抵债。如果是流动性危机，靠变卖资产、获取流动性基本可以自救。

但是核心的土地资产恒大却怎么也舍不得拿出来，面对一年多的财务困境，恒大的做法却是打折销售非热点区域回笼资金，出售恒大物业、恒大汽车、恒腾网络、盛京银行、嘉凯城的部分股权，胁迫银行用债务入股。

一边喊着自救，一边却推掉万科、碧桂园等多家有意入股的实力企业。

8月11日恒大副主席夏海钧减持恒大物业、恒大汽车股票，套现过亿港元。

变卖资产不积极，自己人却套了现。

面对楼市的强硬政策，万通冯仑悲观的表示，“地方政府把互联网小三扶正，房地产下堂”。开始积极“去地产化”。

王健林告诫大家，“不要再抱有房地产再次高潮的幻想”。把主线放在了海外扩张。

一语成谶，仅2019年上半年，就有400多家房企倒地。随着三条红线的推出，去年和今年，连一批大房企都快撑不住了。

2021年6月初，四部门联合发文，土地出让金划归税务部门征收，再加上对学区房的重拳出击以及即将推出的房产税。

这些政策都表明，国家已经不再依赖房地产刺激经济，房地产是该回归它的正常行业属性了。

而“第三次分配”和“共同富裕”的目标，也清晰地表明国家要让更多人享受到GDP增长的红利。正确处理效率和公平的关系，促进社会公平正义。

将恒大文旅城的巨型沙盘交付后，廖建钧的沙盘企业早已经将业务范伟拓展到军工、工业、园林景观等各个行业，生产基地覆盖了全国十几个省市。

恒大文旅城售楼处大厅的大屏幕上，反复播放着恒大海花岛项目的推广视频。在这个距离海岸线600米，填海8平方公里的三个人工岛上，一排排住宅展示着恒大创造梦想家园的实力。

许家印的商业版图在未来会继续扩张还是止步于此？修建真房子的恒大，要通过

而中国从不缺少拥有想象力的企业，只是更需要有担当的企业家。